mag. Elena Zavadlav Ušaj: Napačen odgovor na stanovanjsko krizo

Na izredni seji Državnega zbora, zadnji dan pred parlamentarnimi počitnicami, so poslanci potrdili predlog Zakona o gostinstvu v tretjem branju. Govorimo o še enem škodljivem zakonu za gospodarstvo, saj bo po njegovem sprejetju precej spremenil trg kratkotrajnega oddajanja stanovanj v najem. Njegov vpliv bodo čutile tudi vse ostale dejavnosti, ki so vezane na ta del turizma kot npr. obiski v restavracijah in gostilnah, obiski športnih in kulturnih prireditev, obiski turističnih destinacij in njihova dodatna ponudba gostom, itd.. Zato se ob tako nespametnem zakonu marsikdo sprašuje: Kdo je tu nor?

Ustavni in pravni pomisleki

Po prvem branju je zakonodajno-pravna služba Državnega zbora s 40‑stranskim mnenjem opozorila na resne ustavno‑pravne dvome, predvsem glede pristojnosti lokalnih skupnosti, posega v zasebno lastnino in finančne avtonomije občin. Združenje sobodajalcev in lastnikov je dodatno opozorilo na neskladnost predloga s temeljnim načelom sorazmernosti in nujnosti.

Poleg tega poslanci EPP opozarjajo, da predlog zakona tudi ni skladen z EU Direktivo o storitvah in pravilih notranjega trga, predvsem z zahtevami sorazmernosti in obligacijskim postopkom TRIS, ki ga je potrebno opraviti. To pa lahko pomeni tudi formalno kršitev zakonodaje EU. Vse te pripombe kažejo na to, da predlog zakona ni primeren za sprejem, vsaj v taki obliki ne.

Navidezni popravki, ki ne odpravijo težav

Sicer je pristojno Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport v drugem branju naredilo nekaj sprememb in obrazložilo, da je z njimi zagotovilo popravke besedila zakona tako, da sledijo pripombam in pomislekom zakonodajno-pravne službe. S tem se je približalo tudi lokalnim skupnostim ter sobodajalcem, kar pa seveda le delno drži. Kljub vsemu bo imel zakon v praksi več negativnih kot pozitivnih posledic.

Zakon ne bo rešil pomanjkanja stanovanj za prodajo ali dolgoročni najem, prav tako ne bo povečal ponudbe novih stanovanjskih enot v občinah – kljub trditvam ministrstva. Tudi argument Ministrstva za solidarno prihodnost, da širša raba prostora upravičuje poseg, ne upraviči globokega posega v to gospodarsko panogo. Demokrati poudarjamo, da zakon ne rešuje osnovne težave – pomanjkanja stanovanj.

Bistvene spremembe, ki jih predlog zakona prinaša so:

• določa omejen krog občin, kjer je zaradi nedostopnosti stanovanj zaradi turističnega obiska potrebno zamejiti opravljanje te dejavnosti z ustrezno regulacijo, s splošno omejitvijo na 60 dni, ampak hkrati s širokim poljem utemeljenega občinskega urejanja z zaostritvijo na največ 30 oziroma z omilitvijo na največ 270 dni. Torej se kratkotrajni najem časovno omeji v občinah, v katerih obstaja visoko tveganje negativnih vplivov zaradi sočasne visoke nedostopnosti stanovanj in velikega obsega oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem;
• kriterije za določitev zgornjih občin določi Vlada z uredbo za čas trajanja dveh let. Zakonski kriteriji so zgolj visoka nedostopnost stanovanj in velik obseg oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem v posamezni občini. Minister za solidarno prihodnost sprejme sklep, ki vsebuje seznam občin z visokim tveganjem. Tako se seznam občin izda do 30. aprila za naslednji dve koledarski leti;
• v občinah iz seznama se bo dovolilo sobodajalstvo za največ 60 dni v letu. Občina pa bo neglede na to lahko predpisala svojo omejitev, da se stanovanja lahko oddajo od 30 do 270 dni v letu. Ta omejitev bo veljala z letom 2027; 
• tudi ostale občine, ki niso na seznamu bodo lahko za določeno območje ali za celotno občino sprejele sklep o omejevanju oddajanja v najem na najmanj 60 dni v letu;
• potrebno bo urediti spremembo namembnosti stanovanja iz stanovanjskega v nastanitveni obrat;
• oddajanje stanovanja v tri in večstanovanjskih stavbah se lahko opravlja s soglasjem solastnikov stanovanjske stavbe, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev, vključno soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi, tla ali stropovi mejijo s stanovanjem, ki se oddaja v kratkotrajni najem:
• oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem v dvostanovanjski stavbi se lahko opravlja s soglasjem vseh solastnikov stanovanjske stavbe;
• soglasje etažnih lastnikov je dano za 3 leta od datuma njegove pridobitve. V primeru zamenjave lastnika je potrebno pridobiti novo soglasje;
• soglasje mora biti objavljeno na oglasni deski, na vhodna vrata stanovanja pa se nalepi standardizirana oznaka;
• stanovanja v večstanovanjskih stavbah bodo lahko oddajali sobodajalci, s.p.-ji in d.o.o.-ji;
• zaradi zgornjih sprememb bo potrebna nadgradnja Registra nastanitvenih obratov in spletne aplikacije e- Turizem.

Predlogi za spremembe zakona – dobri, a preslišani

Vse naštete spremembe bodo imele velik finančni vpliv. Poleg zgoraj naštetih se uvajajo tudi spremembe obratovalnega časa prehrambenih obratov, ki olajšujejo poslovanje, ter spremembe glede označevanja cen v gostinskih obratih. Dodaja se možnost, da je cenik lahko tudi v elektronski obliki, ob izpolnjevanju določenih pogojev. V predlogu zakona se širi tudi možnost udeležbe nosilcev dopolnilne dejavnosti turizem na kmetiji na vse vrste prireditev – doslej so lahko izvajali le prireditve, povezane s predstavitvijo podeželja ali tradicionalnimi običaji.

Škoda je, da so te spremembe sicer dobre, a jih javnost žal ne zaznava v tolikšni meri, saj jih preglasijo predlagane spremembe glede oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem.

V zvezi s tem so se oglasili tudi v Turistični zbornici Slovenije, kjer opozarjajo, da je kaotičnost na tem področju vsekakor treba urediti – vendar na način, ki upošteva smernice Strategije slovenskega turizma, sprejete za obdobje 2022–2028, ter ob tem pripravi strokovno analizo o nosilni sposobnosti prostora. Žal takšne analize do danes še ni bilo. Zato bodo tudi odločitve temeljile na napačnih predpostavkah oziroma bodo sprejete na podlagi zelo ohlapnih kazalnikov. Tak način odločanja vodi v nestabilno izvajanje te dejavnosti, saj so okolje in pogoji, v katerih se izvaja, zelo nepredvidljivi, kar ima na dolgi rok resne negativne posledice.

Učinki tudi za študente in podeželje

Kot pravijo v Združenju sobodajalcev, gostov za eno leto vnaprej ne bodo mogli sprejemati, saj ne bodo vedeli, kakšni pogoji bodo takrat veljali. Opozarjajo tudi na dvojno rabo nepremičnine – in sicer oddajanje študentom med letom ter turistom v poletnem času. S to spremembo zakona bo takšna praksa onemogočena, kar pomeni, da bo prišlo do pomanjkanja stanovanj za študente, katerih že zdaj primanjkuje.

V združenju so dodatno opozorili, da je bilo v številnih turističnih krajih dovoljenje za gradnjo hiš pogojeno z vključitvijo apartmajev. Brez teh enot gradbenega dovoljenja sploh ne bi dobili.

V Zavodu Gostoljubnost slovenskih domov so opozorili na bistvene težave v slovenskem prostoru, ki bi jih bilo treba reševati in ki bi dejansko vplivale na stanovanjski trg – ne pa zavajajoči podatki, iz katerih ni razvidno, kakšne učinke bo imel obravnavani zakon. Ni podatkov o tem, koliko stanovanj se bo sprostilo za dolgoročni najem, koliko jih bo prišlo na trg in kakšen bo vpliv na višino najemnin.

Obe ministrstvi navajata pavšalne trditve, kot je na primer: »Ta zakon bo imel izrazit vpliv na stanovanjski trg.« A nihče ne pove, kolikšen naj bi bil ta vpliv. To pa je ključno – saj napačni ali pomanjkljivi podatki dajejo tako mladim kot vsem, ki iščejo možnosti za nakup ali najem stanovanja, lažno upanje.

Poleg tega so pavšalne trditve dosegle tudi to, da se na sobodajalce in tiste, ki oddajajo svoje nepremičnine v kratkoročni najem, gleda kot na izkoriščevalce in zajedavce stanovanjskega fonda. Kar pa seveda niso – le izkoristili so priložnost, ki jo ponuja trg.

Naš pristop: sprememba Stanovanjskega zakona

Demokrati. v svojem programu gospodarstvu namenjamo velik poudarek, saj je to gonilo razvoja. Turistična dejavnost kot ena izmed gospodarskih panog je za Slovenijo izjemnega pomena, zato je ne smemo omejevati z nespametnimi zakoni, temveč jo je treba regulirati v skladu z ustavo in zakoni – brez uničevanja dejavnosti. S pravilno regulacijo lahko dosežemo veliko večje učinke kot z omejevalnimi ukrepi.

Zato se bomo reševanja stanovanjske problematike lotili na popolnoma drugačen način – ne v Zakonu o gostinstvu, temveč tam, kjer je dejansko večji problem: v Stanovanjskem zakonu. Tega moramo spremeniti tako, da se sprostijo tista stanovanja, ki so trenutno prazna in se ne oddajajo zaradi zapletenih zakonodajnih postopkov – predvsem v primerih, ko najemodajalec ne more uveljaviti svojih pravic. Na primer, kadar najemnik ne izpolnjuje pogodbenih obveznosti ali kadar želi najemodajalec stanovanje prodati, pa najemnik stanovanja noče zapustiti.

V teh primerih so postopki tako dolgotrajni in zapleteni, da imajo lastniki raje stanovanje prazno. Takšnih stanovanj pa je ogromno. Zato se bomo Demokrati. lotili teh sprememb.

Poleg tega nameravamo znižati stopnjo davka na dohodek iz oddajanja v dolgoročni najem. Znižanje te davčne stopnje je bilo sicer uvedeno že v prejšnjem mandatu, a jo je trenutna vlada v zadnjem mandatu ponovno zvišala, kar ima seveda več negativnih kot pozitivnih posledic.

Nazadnje pa bomo vsekakor odpravili tudi škodljive spremembe, ki jih obravnavani predlog Zakona o gostinstvu vnaša v pravni red.

Pred koncem bi rada izpostavila še to, da kratkoročni najem ni edini, ki zaseda stanovanjski fond. Veliko študentov mora v času študija, zaradi prezasedenosti študentskih domov, bivati v dražjih zasebnih stanovanjih, kar tudi zmanjšuje obstoječi stanovanjski fond. Za zagotavljanje zadostnega števila študentskih domov je odgovorna država.

S predlogom Zakona o gostinstvu pa posegamo le v eno dejavnost, ne pa tudi v vse ostale, kar je diskriminatorno in postavlja to dejavnost v neenakopraven položaj v primerjavi z drugimi. To pa je ustavno sporno. Vsak zakon, ki drastično poseže v izvajanje zgolj ene dejavnosti, ima več negativnih kot pozitivnih učinkov.

Demokrati. se tega zavedamo. Zato ponujamo rešitve, ki ohranjajo turistično dejavnost, tudi na področju kratkoročnega najema. Za nas je to ena izmed pomembnih gospodarskih panog, ki ima vpliv tudi na državni proračun – ta vpliv pa ne sme biti negativen.

Problem pomanjkanja stanovanj bomo Demokrati. reševali s spremembo Stanovanjskega zakona, ki bo na eni strani sprostil že zdaj prazna stanovanja, na drugi pa mladim omogočil boljše pogoje za pridobitev lastne nepremičnine. V programu zasledujemo cilj, da mladim omogočimo opolnomočenje za samostojno življenjsko pot – ne pa odvisnosti od države in socialnih transferjev. Ob tem opozarjamo tudi na težavo, povezano z ustvarjanjem lažnega upanja, da bo država reševala stanovanjsko politiko na način, kot je bilo ob obravnavi tega zakona pogosto predstavljeno.

Demokrati. na stanovanje gledamo kot na dobrino, kar je zapisano v 78. členu Ustave: »Država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje.« To pa je treba razumeti tudi v povezavi s 67. členom Ustave, ki določa: »Zakon določa način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija.«

To jasno kaže, da sprejetje predlaganega Zakona o gostinstvu ni prava pot – temveč je prava pot sprememba Stanovanjskega zakona.

Zato bomo Demokrati. to tudi storili.